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标题: 网传中央内部预警的“房价要崩盘”城市名单曝光 [打印本页]

作者: zyc8008 时间: 2013-10-18 11:06
标题: 网传中央内部预警的“房价要崩盘”城市名单曝光
传言提到，现在中央内部预警的“房价要崩盘”的城市有：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、珠海、惠州，惠州赫然在列。

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惠州三区一县成交均价图
　　在已经过去的“金九”中，惠州(除惠东县外)整体成交环比增长6.3%，延续了8月的成交势头。一方面是成交量价齐升，另一方面，又有传言直指多个城市房价将要崩盘，其中惠州便赫然在列。

　　对此业内人士认为，银根紧缩或银行房贷放款缓慢既会影响房企资金的回笼，也会影响购房者的置业计划，所以各房企应坚持“现金为王”的策略，必要时“以价换量”，及早回笼资金。
　　进入销售旺季
　　成交量价齐升
　　9月以来，惠州房地产市场如约进入销售旺季，新房成交不论数量还是均价都环比上升。9月惠州市(除惠东县外)整体成交8288套，环比增长6.3%；成交面积84.11万平方米，环比增长5.9%。而各片区(三区一县)成交均价情况为：惠城区6719元/平方米，环比增长0.24%；惠阳区5975元/平方米，环比增长0.13%；大亚湾区7444元/平方米，环比增长14.8%；博罗县4303元/平方米，环比下降1.67%。与此相呼应的是，开发商也增加了各种楼盘活动，据不完全统计，9月惠州开盘项目达24盘次，活动项目达31盘次。
　　业内人士分析认为，9月惠州楼市成交量大涨有以下几方面原因：一是8月以来市场持续不断的利好消息，加强了市场对房价的恐涨心理，一定程度上促使刚性需求和首次改善需求及早入市购房；二是金九银十是楼市销售旺季，各房企都积极应对，更是在此节点集中推货，同时部分项目更是大幅让利，配套可观的优惠折扣，吸引购房者入市；三是惠州楼市整体上升是可以预见的，从9月29日的《关于调整我市普通住房价格标准的通知》也可以发现，惠城区(含仲恺高新区)、惠阳区、大亚湾区的普通住房价格标准较此前有2.23%~22.71%不等的上涨，而官方亦根据不同的市场背景对价格标准进行调整，这一定程度上提升了市场对房价上涨预期，增强了购房者信心。
　　另外，惠州市场供销两旺的现象是全国房地产行业持续走热的一个缩影，中指院公布的数据显示，9月百城住宅均价环比涨1.07%，这是自2012年6月以来连续16个月上涨。
　　惠州进入房价要崩盘城市名单？
　　就在市场一片火热的同时，舆论也不乏冷眼旁观。近日，挂着“国家发改委顾问”头衔的深圳大学当代金融研究所所长国世平，因“110个城市房价即将崩盘，现在最好的投资方式是赶紧卖掉房子”的言论成为舆论焦点，被网友赠送“崩盘帝”绰号。传言提到，现在中央内部预警的“房价要崩盘”的城市有：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、珠海、惠州，惠州赫然在列。
　　与之相呼应的，日前，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受访谈时认为，中国下一轮房地产市场下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大。他表示，最近看到全国很多地方的房地产项目其实寥寥无几，都说房价在涨，其实并没有涨，而是在跌。
　　信贷紧缩
　　买家购房意愿受影响
　　据惠州搜房网最新一期金九银十置业调查，对于惠州近期房价走势，57%接受调查者认为房价会稳步上涨，而认为房价有可能下跌的仅占8%。其余人认为持平。
　　近段时间以来，各大银行出现了“停贷”风波和“公积金告急”风波，金融领域对房产市场的影响开始显现。在该调查中，28.57%网友表示会受此影响而搁置置业计划，相较于7月信息时报与搜房网进行的另一次联合调查显示的24%有所上升；而选择减少购房面积或选择更低廉价格房子的受访网友，比例也从17%上升到23.38%，两相叠加，可见从首次出现银根紧缩信贷危机至今，购房者的买房意愿受到了很大程度的影响。而且随着时间的推移，这种影响还在加深。。
　　中城嘉信地产经纪有限公司策划总监黄富强认为，银根紧缩或银行房贷放款缓慢都会影响房企资金的回笼，也会影响购房者的置业计划，所以各房企应坚持“现金为王”的策略，必要时可“以价换量”，及早回笼资金。现阶段惠州市场特征主要是交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；房地产价格回升，同时房地产投资逐步增加，开发速度加快。由此可见，现在的惠州楼市主要处于第一阶段的复苏与增长阶段。但不得不强调的是，现在的房地产业同样存在泡沫，因此国家实行多次市场调控，主要目的就是要保证房地产业的健康发展。
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(责任编辑：DF010)

　　媒体：三中全会后楼市调控或采取釜底抽薪之法
　　据香港《经济日报》昨日报道，文章指出，内地楼市近月再次炽热，中央看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。
　　中国指数研究院近日公布数据显示，9月国内百城新建住宅均价连续16个月环比上升，同比升幅亦较上月扩大。在国庆长假期间，部分大城市楼市成交炽热，有形容指现今楼市再次进入“疯涨”阶段。
　　发展商各师各法提高楼价
　　虽然一线城市楼价被中央紧盯，但“上有政策，下有对策”，发展商仍是花样百出以提高售价，以北京为例，一些新盘就通过收取精装费来提高售价。业内人士表示，以清水房捆绑精致装修价格的做法正在大行其道，精装费最高者收取近百万元，在不出台新调控政策的前提下，需求旺盛，预期睇升，新盘增加的额外费用也很快被买楼者消化。
　　究竟内地楼价会升到甚么程度，各人看法不同。不过，易居中国总裁丁祖昱指，因各城市房地产存量水平持续减少，不能跟上持续释放的市场需求，估计短期内楼价会持续上涨；但房产供不应求态势在四季度及明年会逐步改观，从而放缓明年房价的上升势头。
　　对于中长期国内房地产市场形势，他认为，人口红利期结束将使未来房地产市场需求总规模逐渐减少，未来五年国内房地产市场将进入平稳期，之后可能出现局部调整。
　　土地税收体制成改革重点
　　对于炽热的楼市，管理层似乎没有大动作，不像以往一再出台调控措施来遏抑楼价。有分析认为，李克强一向强调改革应着眼于“顶层设计”，即是不再以“头痛医头、脚痛医脚”的救火形式来整顿市场，而是从体制上着力，根本性的去解决问题。
　　分析认为，三中全会关系到未来中国经济能否持续发展，改革力度之大将前所未见，其中包括金融自由化改革、户籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政审批制度改革、财税改革、国有企业改革等；而涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。
　　据了解，针对房地产市场，土地制度改革将是重头戏。目前由政府主导的土地征管交易方式，是造成十年楼市调控无果，房价愈调愈高的重要原因。估计未来要取消各级政府的土地储备制度，国有土地、集体土地都作为市场主体直接入市交易，土地制度改革是房地产调控的釜底抽薪之举，是遏制高房价的治本之策。
　　更重要的是，这将改变地方政府过度依赖土地财政，令房地产市场绑架经济的畸形现象。当然，要将土地出让这块肥肉从地方政府手中拿过来，必然会遇到很多阻力，绝对不容易，这要考验中央改革决心与能量。
　　征收房产税限购政策退出
　　其次，业界估计税收将在房地调控中发挥重要作用，也是房地产调控手段改革的重要内容之一。国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，因此，三中全会后征收房产税是必然之举，至于到时如何征收将会明朗化。
　　虽然，有不少言论指征收房产税对遏抑楼市作用有限，过重的征税又会引来民众强烈反弹。不过，征收房产税的作用并非要即时压低楼价，重点在形成长效机制，将行政手段色彩较浓的限购政策等退出。
　　再者，三中全会将形成新的基本住房制度体系，即：按照“市场的归市场、政府的归政府”的框架思路，商品房市场主要以市场调解为主，主要是中高收入者的市场；低收入者的住房问题由政府提供帮助。政府将会把建设各类保障性住房作为长期工作抓紧抓好。
　　当然，这些改革涉及不少人的既得利益，阻力必大，有多少可得到落实，将成改革成功与否的指标。（凤凰网）
(责任编辑：DF010)

　　渣打：十八届三中全会或实现土地政策改革突破
　　10月8日，渣打银行首席经济学家王志浩撰文称，2013年11月份即将召开的第十八届三中全会可能实现土地政策改革的突破：即中央政府或将进一步放开农民直接转让集体土地使用权，该项政策可能首先在小范围内试点，工业用地价格将因此上涨，农民土地补偿金也会增加。而土地成本变化对房地产项目的影响仍未可知。
　　王志浩预期，新的土地制度改革方案将放松对农村建设用地使用权流转的规定，允许村集体(在严格限定的条件内)直接出售农村建设用地，而不必再通过征地程序。该政策仅适用于农村建设用地，耕地不在此列。对中央政府而言该项政策的优势在于有望缓解民生紧张，同时有望增加农民收入。另外有消息称国土资源部整体上对这一改革持赞成态度。
　　但他认为在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。
　　新土改方案路径图
　　尽管如此，新土改方案仍存有争议。中央领导层在土地改革上的立场仍未可知，但可以明确任何土地改革都将会循序推进。因此，如果新的土改政策得以落实，渣打银行预期可能会遵循以下几个条件：
　　第一、新的农地使用权流转改革方案或仅限少数试点地区，诸如苏州及深圳等已推行农村建设用地流转试点项目的地区。由于政策支持力度不够，上述试点地区的农地流转改革未能进一步深化。
　　第二、农地流转之后的土地用途或将受限。《经济观察报》报道称如果某一地块已用于工厂建设，可能将不能再用于住房或商铺房建设，只能用于继续用于新的工厂建设。
　　第三、更为严格的土地流转制度改革方案可能会制约乡镇企业和农业合作社目前作为商业用途的农村建设用地的进一步政策。此外，还可能要求每一笔农村建设用地使用权流转包含股权注入、并购、拥有土地使用权的企业的破产和出售机制，继而才允许土地的流转。这样的框架能在新的基础上绕开农地流转的法律障碍。
　　此外，还有其他一些问题需要解决。例如，当前缺乏基础设施建设的明确机制；地方政府通常将道路及公共设施建设作为土地二次开发进程的一部分。而村集体通常以土地流转所得资金雇佣劳力进行基础设施建设。对此，也有分析人士指出农村建设用地流转征税缺乏制度框架，同时在土地流转过程中对于农民的法律权利无保障。新一轮土改的反对者主张在制度框架完备之后再推进改革。而改革的支持者则认为土改步伐已滞后太久，应当立即推行新一轮改革，同时加强配套的法律及财政体系建设。
　　中共中央早已明确指出农村土地改革的大方向。但2008年召开的第十七届三中全会比较令人失望的一点在于，全会所提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市场化流转、限制强制征地等政策方针未能取得有效实施。
　　新一轮土地制度改革的支持者对土地价格异议较大。当前，地方政府通常将土地免费出让给在当地投资建厂的工业企业，这是地方政府谋求在未来获得属地内企业税收收入的惯用手法。但这种免费土地也是造成众多空置工业区及土地浪费等问题的根源所在。因此，新一轮土地制度改革也被看成是中央力推提高制造业投入成本(以及能源与水电成本)的重要组成部分。提高投入成本是提高生产力的重要方式之一。
　　新土改潜在影响
　　渣打银行称，十八届三中全会上新一轮土地制度改革取得突破的可能性较小。但改革的点滴推进仍将受到欢迎，因为这将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位。若改革试点得以推广，村集体将在农地的开发上拥有更大的话语权，农民得到的土地补偿金也会有所增加。这或许也是改革者的意图所在，即体现出农民对所承包土地的使用权。这将减少目前在土地二次开发中存在的特权乱用等弊端。
　　新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，简单地说，确权就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证办法给使用权人。确权及土地所有权证的发放也意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。目前，各省的确权已先后进入收尾工作。
　　在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。具体影响或将含以下几点：
　　第一、工业用地价格将上涨，整体来看这是好事。
　　第二、住房土地价格或许也将受到影响，但由于这类土地相关的房地产市场已经存在，我们认为。对房地产低价的影响应该不大。事实上，房地产土地价格或许还会下降。理论上，房地产开发商或许能够直接与村集体协商土地价格。
　　第三、地方政府财政将因此受到冲击。地方政府或许需要对这类土地交易行为制定出一个合理的税收水平。
　　第四、征地流程或许需要做出调整，纳入村集体出售农村建设用地的新的权利。
　　第五、农民直接转让土地使用权或将显著抬升工业区建设成本，目前这类土地通常免费提供给来到当地投资建厂的企业。
　　鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论，不太可能推出激进的改革举措。这也就意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。尽管如此，我们仍寄望十八届三中全会能为土地市场化改革敞开大门。

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